2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(22)

会计考友

一、2002年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目：(出自2002年土地估价实务试卷计算题的第1小题)
某企业于2000年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地，总面积3000平方米，缴纳的土地出让金为30元/平方米，该宗土地开发程度已达到“五通一平”。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
(一)审题
明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。同时考虑资料取舍，找出隐含条件(主要就是要确定土地出让金)。
(二)方法选择与解题思路
题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法。
基本思路：题目给出的条件比较见解，需要进行年期修正。首先根据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;然后将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;再将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格。
(三)公式与计算步骤
1、适用公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数A+土地出让金×年期修正系数B
2、计算步骤
(1)选择计算方法：根据题意，适用于成本逼近法
(2)计算土地取得费(含税费)， 10(万元/亩)=150(元/平方米)
(3)计算土地开发费， 8(万元/亩)=120(元/平方米)
(4)计算利息(不超过1年，按单利计算)
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
(5)计算利润， (150+120)×10%=27(元/平方米)
(6)计算无限年期成本地价
成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)
(7)计算49年期成本地价
308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
(8)计算49年期的土地出让金
30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90(元/平方米)
(9)计算单位地价， (7)+(8)=290.79+29.90=320.69(元/平方米)
(10)计算总地价，
总地价=320.69×3000=96.21(万元)
(四)难点与常见问题分析
难点：一是土地增值收益以土地出让金形式出现;二是土地取得时间与估价时点不一致，需要进行年期修正。
常见错误：
(1)面积换算错误，这是成本逼近法的一个重要考点;
(2)利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误;
(3)年期修正错误，特别注意成本地价与土地出让金在使用年期上不同，进行年期修正的公式也不一样。
(4)解题步骤不够完整或不够清晰。