2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(24)

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二、建筑物估价方法
1、重置价格折旧法
这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式：
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度
重置价格的确定：
包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格;另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。
折旧额的计算方法：
A. 新旧程度折旧法
B.平均年限折旧，又称定额法、直线法
C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法
D.年数合计法
E.偿还基金法，又称偿债基金法
2、对照法
对照法也称标准法，是指与标准房价要求的条件相对照。试算公式为：
房屋评估价格=[(标准房价×共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价)×折旧率] ×评估总建筑面积
3、建筑物残余法
通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。
估价步骤：
(1)计算土地与建筑物总收益
(2)计算土地的收益
(3)计算建筑物的收益
(4)确定还原利率
(5)估算建筑物价格
建筑物收益价格计算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比较法
比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价方法。同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。计算公式为：
建筑物价格=买卖实例单价×评估时建材价格指数/交易时建材价格指数×评估对象交易情况/交易实例交易情况×评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数×建筑面积