2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(25)

会计考友

三、各种估价对象适宜的估价方法
1、评估对象土地上无建筑物时评估土地价格
2、评估对象土地上有建筑物时评估土地价格
3、评估对象土地上有建筑物时评估建筑物价格
4、评估对象土地上有建筑物时评估整个不动产价格
四、综合计算题解题要点
1、综合计算题考察目的
主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道题的解答一般贯穿一种主要方法，但该种方法所需某些条件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法为主线，需借助市场比较法或收益还原法来求取与其开发价值;
以收益还原法为主线，需要使用重置成本法求得房屋现值;
以市场比较法为主线，需借助成本逼近法、收益还原法求得各比较案例地价。
2、解题思路
首先，审清题目要求和已知条件;
第二，考虑以那种方法为主;
第三，分析应用该种方法还有那些条件不能满足，需借助什么方法求得。
3、特别注意事项
题目中通常会隐藏一些条件，但同时又会给出一些干扰条件，这就需要进行仔细判断和识别。
一、简答题:
题目：
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。