2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(28)

会计考友

辅导内容：
综合计算题辅导(3)
一、2000年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格，难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。
常见问题：
1、案例选择错误;
2、没有进行楼面地价修正;
3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格;
4、没有进行开发程度调整;
5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误;
6、最终价格计算错误。
二、2002年综合计算题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
1、确定评估思路;
2、利用成本逼近法时利息的计算;
3、承租土地使用权价格的测算。
常见问题：
1、缺少评估思路或思路叙述不清;
2、利用成本逼近法测算地价出错;
3、使用市场比较法时条件指数取值错误;
4、土地开发程度修正出错;
5、承租土地使用权价格测算错误。
一、简答题:
1、题目：
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。www.examｗ.com
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。