2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(65)

会计考友

(四)成本逼近法
[应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内容：
1.要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准;没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上(如调查征地实例)，分析后确定客观取得费用，并说明原因。
2.明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。考试用书
3.贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
4.说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
5.根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。
6.说明土地价格的确定方法和结果]
(五)基准地价系数修正法www.examｗ.com
[应用此方法进行估价，应按《规程》规定的程序和方法进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：
1.具体说明采用的基准地价的公布(或制定)时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。
2.说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。
3.说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。
4.确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。
5.说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。
6.对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正]