2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(49)

会计考友

7 单元分值计算及土地级评定
7.1 土地级划分的工作步骤
a. 定级单元划分;
b. 单元内定级因素分值计算;
c. 土地级的初步划分;来自www.Examw.com
d. 土地级差收益计算或市场交易价格定级;
e. 土地级的实地校核及确定。
7.2 定级单元划分
定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。单元边界(网格法划分单元除外)由线状地物或权属界线组成。
7.2.1 单元划分原则:
a. 单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异不得≥100/N+1(N-拟划分的土地级数);
b. 单元面积确定在5-25公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。采用计算机系统为辅助手段进行城镇土地定级时，划分的网格单元面积应不大于0.25公顷;
c. 划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性;
d. 商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。
7.2.2 单元边界
单元之间的界线按以下顺序优先采用：
a. 定级底图上依比例尺表示的自然线状地物;
b. 铁路;
c. 交通道路(具有商业、娱乐等多重作用的道路除外);
d. 权属界线或权属单位内部的土地类型界线;
e. 行政区划界线;
f. 其它地物。
7.2.3 单元划分方法:wｗw.ExamＷ.CoM
7.2.3.1 主导因素判定法
a. 用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图;
b. 根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域，划分为同一单元。
7.2.3.2 叠置法
a. 主要因素作用分图叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑;
b. 经适当调整得到单元。
7.2.3.3 动态网格法
a. 以 1/4 或 1/16 公里网格把城镇划分成若干基本网格;
b. 选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型网格，在四等分点检查每类网格内部 2 个以上主导因素的差异;
c. 某类网格内同一因素分值差异 ≥100/N+1 时，此类网格四等分加密。重复检查、加密，直至满足要求后得到单元。
7.2.3.4网格法
采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可把城镇划分为若干面积相同的网格。
7.2.4 空白单元图绘制
a. 在定级基本底图上落实、调整各单元，标注单元编号;
b. 用绘图薄膜蒙绘出同等比例尺的透明或半透明空白单元图;
c. 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可在系统内直接生成单元，系统应能够显示单元图，并输出典型区域的单元图。