2011年土地估价师考试：虚假评估手法面面观

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国有资产虚假评估的手段很多，目的是将企业的净资产作低、作为负数。通过虚假评估，几亿的国有资产可以轻易地在账面上缩水为几千万。
低估——国资流失的暗渠
低估的手段要较高估繁杂，花样也多。其中利用账面价值代替实际价值的手法最为常见。一项价值几千万元的国有资产使用几年后，其市场价仍可卖到1000万元以上，但从公司账面看，由于公司财务记账采取折旧的方式记账，往往在账面上反映的价值只有几百万元，甚至为零。通过这种手法，大量价值不菲的国有资产可以被隐蔽起来，国有资产可以被堂而皇之地低价处理掉。中 华 考 试 网
另外，在评估基准日上作文章也是虚假评估惯用的手法之一。一般在评估报告上都有一个基准日，由于基准日的不同，评估资产的价值也不同，比如土地等稀缺资源，其价格往往是与日俱增，对于这样的资产，选择一个较早的评估基准日，也就意味着可以获得一个较低的评估价格。
类似变换评估基准日的做法，在评估有效期内作文章也是低估资产价值的重要手段。评估报告的有效期一般是一年，而这一年内被评估资产价值可能发生很大变化，但是购买方仍旧按照评估时的价格购买。比如一项没有完工的工程，每平方米评估价格不到几百元，但是评估之后，利用国有资金加紧施工，在不到一年的时间内竣工并以几百元每平方米的价格卖掉，而此时的资产价格已经至少每平米2000元了。
同时，在故意低估资产价值里，最常见的是故意低估无形资产或忽略无形资产造成国资流失。由于无形资产不具有明显的实物载体，是一些看不见、摸不着的、直观性差的资产，具有依附性的特点;无形资产所有权和使用权的所属及有效性不如有形资产明确，总是模糊地胶粘在一起的，这种模糊性的特点给无形资产的评估带来了困难，也给任意评估造假者提供了可趁之机。
高估——骗贷者的帮凶来自www.Examw.com
今年披露的上海浦东发展银行被以虚假按揭的手法骗贷6.5亿元的大案，该案的一个典型特点就是骗贷者买通了评估机构，虚高评估抵押房产价值，套取银行资金。
从技术层面上看，现在评估资产价值的方法主要有收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法四种。而这四种评估方法都有自己的缺陷，这些评估方法中的天然缺陷就为虚高评估资产价值提供了可趁之机。
以收益现值法为例，这种方法是目前评估行业比较常用的方法，它假设评估对象可以在未来产生持续的收益，评估师通过将未来的收益折现计算出现在资产的价值。但是这种评估方法的弹性很大，比如资产的折现率、折现年限、收益率等指标都由评估师自己确定，而这些指标都是最终评估价值的计算基础，如果评估师故意将资产的未来收益高估，那么最终评出的资产价值就会被大大夸大。
由于评估方法中存在弹性，因此假使虚假评估被发现，评估师也总能找很多借口为自己脱责。在某些骗取贷款的违法操作中，评估公司很容易用“顾客没有提供准确数据和资料”、“评估方法采用不当”等理由推卸责任，银行工作人员也可以用“我依据的是评估结果”的借口推卸自己审批方面的责任。