2012年土地估价师实务：如何完善土地使用权流转法律制度

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如何完善土地使用权流转法律制度
当前，关于城市国有土地使用权流转问题的法律规定仍然很零散，缺乏统一性和系统性。《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》虽然都规定了国有土地使用权的概念，但国有土地使用权的法律性质仍不明确;关于国有土地使用权流转的途径，以及各流转合同的概念、法律特征等也均无详细、统一的规定。因此，笔者认为，完善城市土地使用权流转法律制度的关键，就是要以《物权法》的起草和制定为契机，形成全面配套的城市国有土地使用权民事法律制度，提升土地物权民事法律制度的整体地位。
按照物权法原则，物权的概念、效力、客体、分类和变动必须由法律加以规定。所以建立城市土地使用权流转民事法律制度的重要前提，就是在我国建立起完备的物权法律制度体系。具体的立法设想如下：
第一，将《土地管理法》中“土地所有权和使用权”等土地民事法律制度的内容删除，在《物权法》中作出相应的规定。
第二，借鉴传统民法理论对物权立法的有益经验，继承民族立法的优秀传统，重构我国用益物权制度体系。确定用益物权的概念、特定内涵和外延表述，加强用益物权名称的唯一性、种类的区别性、体系的系统性。中 华 考 试 网
第三，遵循沿用成习的法律概念，创设新型的用益物权制度——土地使用权制度，使土地使用权制度成为今后用益物权制度的重要组成部分。明确规定土地使用权是一项独立的他物权，而不同于作为所有权权能之一的使用权能，承认土地所有权与土地使用权分离的正当性，确定土地使用权占有、使用、收益、处分权能实现的条件，形成一套完整的土地使用制度。
第四，明确规定土地使用权的概念、种类、内容、行使方式、取得方式、流转方式、丧失原因等。
第五，统一国有土地使用权的概念、法律性质，以及城市土地使用权流转的途径。分别明确国有土地使用权划拨、国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押等概念、法律特征、范围、批准权限、权利行使期限和行使条件、流转生效条件等。
我国城市土地使用制度改革已走过了十几年的路程，在建设社会主义法治国家的今天，研究民事法律制度对土地使用权流转的影响，对于确保土地使用权在土地有形市场正常流转，提高城市国有土地利用效率，有效配置稀缺资源，最大限度地实现社会公平，具有重要的现实意义。