2012年土地估价师实务：土地还原率的确定方法

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土地还原率的确定方法
1.土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
2.安全利率加上风险值调整确定还原率www.Examw.com
还原率=安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3.投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
土地价格的确定
在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。
若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。