2012土地估价师资料土地估价的原则与方法（2）

会计考友

（二）预期收益原则
　　土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利润总和，即收益价格。
　　预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对 价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预 测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。
　　预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原 则的具体应用。
　　例题：判断题：在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原 则的具体应用。
　　（三）最有效使用原则
　　土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
　　根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就 不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效 使用作出正确的判断。
　　判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。
　　总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
　　（四）报酬递增、递减原则
　　土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。