2012年土地估价师实务收益还原法应用举例

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1.该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润;
2.总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。
解：
1.年经营收入=6000万元
2.年需扣除总费用：
(1)销售成本及经营成本=4000万元
(2)管理费、财务费用=6000×6%=360万元中 华 考 试 网
(3)商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元
(4)房屋年折旧
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置价=1500×15000=2250万元
年折旧额=2250/39=57.69万元
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)经营利润=6000×10%=600万元
年须扣除总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69万元
3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.3l万元
4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=(2250-57.69×4)×8%
=161.54万元
5.土地年纯收益=472.3l-161.54=310.77万元我考网(www．woexam。com)
6.求该地块于2005年7月1日价值
土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用权价格=a/r地×[1-1/(1+ r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1+6%)35]
=4505.62万元
土地单价=9011元/平方米