2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》辅导资料（22）

会计考友

个别因素修正
　　个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
　　个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
　　VE=V0×SP/SE (17)
　　式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
　　V0：个别因素修正前比较实例价格
　　SP：待估宗地个别因素条件指数外语学习
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　　SE：比较实例宗地个别因素条件指数
土地使用年期等修正
　　土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：
　　Vt=V0×K (17)
　　式中： Vt：年期修正后宗地价格
　　V0：年期修正前比较实例价格
　　K：年期修正系数外语学习
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　　K=[1-1/(1+r)m]/[ 1-1/(1+r)n] (18)
　　式中： r:土地还原利率
　　m:待估宗地的使用年期
　　n:比较实例的使用年期
　　除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。