2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》辅导资料（15）

会计考友

土地取得费的概念
　　土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
不同土地取得情况下土地取得费和计算方法
　　土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
　　1.征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：
　　1)土地取得费转自
　　国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。考试用书
　　根据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍;征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
　　地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。
　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
　　成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
　　计算公式：
　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益
　　其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
　　土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
　　成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
　　计算公式：
　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益
　　其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
　　土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。