2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》辅导资料（25）

会计考友

估价期日的设定
　　1.估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。
　　2.估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定
　　选定方法试算价格
　　估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法并用，评估地产价格，一般应不少于两种方法。估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法并用，评估地产价格，一般应不少于两种方法。
　　(一)各种估价方法的比较
　　不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须根据估价方法的特点，限制和适用范围，选择适宜的方法。
　　(二)各种估价对象适宜的估价方法
　　不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。
　　1.评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用：
　　(1)市场比较法评估土地价格;
　　(2)收益还原法评估土地价格;
　　(3)采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格;
　　(4)路线价估价法评估土地价格;
　　(5)基准地价系数修正法评估土地价格;
　　2.评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用：
　　(1)市场比较法评估土地价格;
　　(2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格;
　　(3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格;
　　(4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格;
　　(5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格;
　　(6)路线价估价法评估工作;
　　(7)基准地价系数修正法评估土地价格;
　　3.评估对象土地上有建筑物
　　评估建筑物价格可采用：
　　(1) 成本法评估建筑物价格;价格，如果市场价格受未来收益状况所影响，则最后的估价额可能较接近于收益还原法求得的试算价格。
　　(2)利用剩余法从不动产售价中扣除地价，推求建筑物价格;
　　(3)市场比较法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格;
　　(4)收益还原法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格;
　　(5)比较法评估建筑价格;
　　(6)从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益，利用收益还原法评估建筑物价格。
　　4.评估对象土地上有建筑物
　　评估整个不动产价格可采用：
　　(1)市场比较法评估不动产价格;
　　(2)收益还原法评估不动产价格;
　　(3)成本法评估建筑物价格，加上市场比较法评估的土地价格;
　　(4)成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价估价法评估的土地价格;
　　(5)成本法评估的建筑物价格，加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。