2013年土地估价师考试土地估价理论与方法精讲14

会计考友

调查与选择比较案例
重点等级：☆☆☆☆☆
案例是采用市场比较法评估不动产价格的基础，也是前期工作。案例分为交易案例和比
较案例。
1.比较案例的选择的内容中 华 考 试 网
(1)划定市场圈。
案例必须与待估宗地处于同一供需圈，这是很关键的
(2)收集交易案例。
(3)比较案例选择。
我国要求市场比较交易案例至少3如果挑选后完全满足要求的案例不足3个，可以适当放宽要求，但一定要明确该案例的缺陷所在，以便在最后确定价格时进行调整。二是年期方面，比较案例的交易时间也很重要，一般确定在2年之内。如果2年之内交易案例很少，可以适当放宽一点，但是这一段时间的市场变化情况要特别清楚。值得注意的是，如果近几年的交易案例很少，说明可能不适合采用市场比较法估价，应该对估价技术方案进行重新分析，并进行适当调整。
(4)可比性处理。
最后被选中的案例还要进行可比性处理，方能进行修正过程。有以下几种情况需要考虑。
①付款方式。
②币种及货币单位。
③不动产面积内涵及单位。
2.比较案例的选择的要求
选择比较参照的交易案例时，应符合下列具体要求。
(1)与待估土地用途应相同。
这里的用途指具体的利用方式，如办公楼(写字楼)、酒楼、零售店面、旅馆、住宅、仓库等。
(2)与待估土地的交易类型应相同。
这里的交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。
(3)交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。
所谓正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的交易。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。
(5)交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。
估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。一般情况下，如果市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几年前的交易案例用于比较。如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短。一般应选择2年内成交的不动产交易实例，最长不超过3 年。