2013年土地估价师考试土地估价理论与方法精讲16

会计考友

市场比较法的适用范围
重点等级：☆☆☆☆
比较适用市场比较法评估其价格的土地类型有如下几种。
1.未开发或已经开发完成、可以买卖的土地
2.可以单独买卖的土地
如别墅、小型独栋住宅、写字楼、商场等。
3.标准化、带有地上物的小型企业用地
如加油站、小型连锁商场、餐饮、维修站等机构。
【经典试题】
(单选题)1.评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。
A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本逼近法 D.剩余法
(单选题)2.下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是( )。
A.工业区待出让地块 B.市中心办公楼的租金
C.二手房交易价格 D.边远地区办公用地
(多选题)3.市场比较法应用的基础是( )。
A.发达的不动产市场 B.丰富的交易案例
C.交易类型全面 D.待估土地与交易案例有替代性
E.交易价格多样
成本逼近法的概念
重点等级：☆☆☆
所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。可见，该方法实际上是假设地价为已知，而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际运用范围和估价程序、方法都不同。
【经典试题】
(判断题)1.成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。( √ )
(判断题)2.成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。(× )外语学习
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参考答案I.D 1.√ 2.×
成本逼近法的基本公式
重点等级：☆☆☆☆
土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地增值收益】。
【经典试题】(单选题)1.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息为500万元，销售费用为400万元，销售税费为600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。
A. 55. 6% B.50. 0% C.61. 2% D. 66. 7%
【计算过程】土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地增值收益;土地增值收益=(土地取得费十土地开发费十税费十利润十利息)×土地增值收益率。因此，该宗地的收益率=[(9000 -1500 - 3000 - 500 - 400 - 600)/(1500+3000+500+400+600)]×100%=50%。
(单选题)2.成本逼近法的基本计算公式与( )在形成上是相似的。
A.剩余法 B.市场比较法 C.路线价法 D.收益还原法
(多选题)3.成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应考虑( )。
A.利息 B.利润
C.税金 D.土地机会成本
E.土地增值收益