2013年土地估价师考试土地估价理论与方法辅导7

会计考友

第四节租赁国有土地使用权
　　本节主要内容：租赁国有土地使用权的概念、主体、取得、内容与限制及作价出资、转让、抵押、出租、租赁国有土地使用权终止。
　　一、定义
　　租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。
　　需要注意的是，租赁土地使用权与土地使用权出租是两个不同的概念。前者是以国家土地所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权出租发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权出租应作为土地他项权利登记。从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。
　　二、租赁土地使用权主体
　　其主体为一般主体，主要包括以下五类：
　　(一)新增经营性用地
　　(二)存量经营性划拨用地
　　(三)依法取得场地经营权的外商投资企业用地
　　(四)短期用地
　　根据《土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑。其最适合采用租赁方式。
　　(五)改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地
　　依有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，缴纳出让金。实践中：1、自用目的的，允许其通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系。2、用于转让时，必须补办出让手续，缴纳出让金。
　　三、租赁土地使用权的取得
　　(一)土地使用权的租赁方式
　　1、协议方式应为租赁土地使用权取得的主要方式。
　　2、招标、拍卖、政府定租方式也可作为租赁土地使用权的取得方式。
　　(二)租金及其支付方式
　　1、租金一般由土地使用者按年向国家支付，但以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。
　　2、无论采取哪种确定租金的方式，租金额均不得低于其法定最低限额，避免以权谋私。
　　3、在租金的折算标准方面，如果承租人取得土地使用权时未支付其他土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时，支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
　　4、租赁双方应当确定不低于法定最低限额的基准租金额。因情势变更导致的土地价值的变动，租赁双方应在租赁合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低年租金限额。此外，长期租赁中法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次。
　　5、实践中要确立土地收益中“明租、正税、少费”的原则，对于划拨国有土地使用权转租赁土地使用权的，租赁双方应当签订租赁合同，承租方按合同约定缴纳租金，不再缴纳土地使用费。