2013年土地估价师考试土地估价理论与方法辅导8

会计考友

　第三节 国有土地使用权
　　一、国有土地有偿使用制度
　　(一)国有土地有偿使用的概念
　　国有土地有偿使用是相对国有土地无偿使用而言的，它强调土地的“国有”性及使用方式的“有偿性”，意在实现国家作为土地所有者所应享有的收益。“国有土地有偿使用”使得国有土地使用成为“三有”：有偿、有期限、有流动。
　　国有土地使用权是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，与所有权相分离的，对国有土地以地表为利用中心形成的，最主要的用益性民事财产权利。
　　(二)国有土地使用制度的历史沿革具体内容大家看书。
　　二、出让国有土地使用权主体
　　1、定义：出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。
　　2、特征：
　　1)国有土地使用权以出让方式取得;
　　2)出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;
　　3)出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制;
　　4)出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。(根据《城市房地产管理法》第七条)
　　3、主体：出让国有土地使用权主体为一般主体，可以是境内外法人、非法人组织和自然人。外商投资成片开发经营土地的，取得出让国有土地使用权的前提条件是设立外商投资企业，因而其享有国有土地使用权应具有“三资企业”的特殊身份。
　　三、出让国有土地使用权的取得
　　(一)土地使用权的出让方式
　　1、国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。
　　2、实践中存在着政府定价的出让方式，即国有土地所有者代表根据基准地价，结合土地市场的供求状况，单方确定并公布土地标定地价的出让国有土地使用权的方式。主要适用于：划拨国有土地使用权、场地使用权转让和集体土地使用权转让须征收或征用后再出让的情形。
　　3、对于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等营利性用地，应该采取拍卖、招标、挂牌出让的方式取得。
　　但《城市房地产管理法》第12条第2款规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”
　　关于其具体措施的阐述，书上做了详细说明，这里就不在讲解了，大家课后应仔细阅读理解。
　　(二)出让金的支付方式
　　对于出让金的支付方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让国有土地使用权。
　　例外：成片开发用地使用权可以采取分期付款方式取得，现实中也存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形。
　　按照《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权的规定，应对分期支付出让金的土地使用者的权利做出限制，只可领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，再申请土地使用权证的变更登记，且分期支付出让金的期限不得超过五年。对于分期支付出让金的，赋予出卖人以价款请求权和解约权，从而更有效地规范分期付款人的价金支付义务，以平衡双方当事人的利益。