2013年土地估价师考试土地估价理论与方法辅导9

会计考友

　　第二节划拨国有土地使用权
　　一、定义
　　划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
　　特点：权利取得的方式、权利的期限、权利的交易限制。
　　(一)划拨国有土地使用权的取得方式：
　　特点是无偿性：即不要向土地所有者交纳使用费(出让金、租金等)。用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地时，支付给农民或原用地单位的补偿费、安置费，不是向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。
　　(二)划拨国有土地使用权的期限
　　根据《城市房地产管理法》第22条第2款“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”。
　　(三)划拨国有土地使用权的交易限制
　　划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押。如果用地人需要将划拨土地用于交易，一是应当经过国家土地管理部门批准，二是应当取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。
　　二、划拨国有土地使用权的主体
　　下列土地的使用者可以依法取得划拨国有土地使用权：
　　(1)国家机关用地和军事用地。
　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地。
　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
　　(4)法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。
　　另外经国家征收而用地者闲置的农民集体所有的土地，由国家依法收回后，应当无偿划拨给原农村集体经济组织农民集体使用，农民集体成为划拨国有土地使用权主体之一。
　　我国法律严格地把划拨国有土地使用权的主体限定为国家投资或者其他投资者投资建设，用于非营利性目的的建设用地的使用者。
　　为防止在征收集体土地基础上取得划拨国有土地使用权后，用地者征而不用、多征少用，导致土地闲置、资源浪费的现象，《土地管理法》第37条规定了征收闲置费、无偿收回土地以及将土地交给农民集体恢复耕种，使有限的土地资源得以充分利用。
　　(一)关于国有土地使用权的一般取得方式
　　三、划拨国有土地使用权的取得
　　用地者申请取得划拨国有土地使用权需征收集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费或拆迁补偿安置费。申请用地者取得划拨国有土地使用权的土地为国有荒山、荒地的，经依法批准后，可无偿取得。
　　取得划拨国有土地使用权基本方式为：无偿取得和低偿取得。
　　四、划拨国有土地使用权的内容及限制
　　划拨国有土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨国有土地使用权的处分权能受到一定限制，使用权人不得对其权利进行有偿处分。只有变为出让国有土地使用权并符合其他条件才可转让、出租、抵押。但是，对于划拨土地上的房屋出租，可以不办理土地使用权出让手续，但必须将租金中所含的土地收益上缴国家。
　　划拨国有土地使用权人经土地管理部门批准，可以将划拨土地无偿让与其他用地单位，也可以与其他划拨国有土地使用权人进行土地互换(但不得牟利)。但从本质上说，由于需要土地所有者的批准，这种权利处分不是完全自主的。
　　划拨国有土地使用权人享有其划拨土地上的建筑物和其他附着物的所有权。依房地一致原则，土地使用权的主体与地上建筑物、其他附着物所有权的主体应一致，因此，划拨国有土地使用权人对其投资建造的地上建筑物和其他附着物享有所有权。
　　五、划拨国有土地使用权的转让
　　划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。我国的有关法律、法规对划拨国有土地使用权转让，特别是国有企业改制中的划拨国有土地使用权处理做了比较灵活的规定。
　　1、划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。
　　2、对不具备出让条件的土地(如国家暂时无法或不需要转为出让方式提供给土地使用者的土地，或根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的土地)，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。
　　我国国有土地使用权最基本的取得方式为：有偿使用和无偿划拨。