土地估价师考试《经济理论与方法》课件和作业(13）

会计考友

总费用的测算方法
(一)总费用的概念
总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。
(二)不同条件下土地年总费用的构成及计算方法
根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：
l．土地租赁中总费用的计算
一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：
(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。
(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3％计算。
(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。
2．房地出租中总费用的计算
依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项：
(1)管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2％一5％计。
(2)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1．5％～2％计算。
(3)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1．5‰—2‰。
注意：保险费的单位是千分之1．5‰—2‰。这一点有时考试中也是给出具体数值，但是还是因为时间紧，有时候有考生会记错单位，按照百分数进行计算，结果出现计算错误。
(4)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于税收标准，国家及各城市均有规定。一般月租金在120元以下者只缴纳12％的房产税。月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税5％、附加城建税0．35％、教育税附加0．05％等。
(5)计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：
年折旧费=房屋重置价-残值/耐用年限=房屋重置价×（1-残值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置价、耐用年限和残值是随房屋结构及等级不同而变化的，一般各城市均有规定标准。
如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限
3．企业经营费用的计算
企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。
根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业(如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业)和生产性企业(如工厂、矿山等工业企业)两大类。经营性企业在经营过程中的总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；生产性企业在经营过程中的总费用主要包括生产成本(包括原材料费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用等。
企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：
(1)根据企业的财务报表进行分析调整计算
客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。
(2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用
如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。
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