2011土地估价师—市场比较法(4)

会计考友

　7、区域因素条件指数
　　A商业繁华度条件指数
　　a商服中心级别指数
　　将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。
　　b商业网点数
　　将宗地所处区域的商业网点数定为优(大于100个网点)、较优(50-100个网点)、一般(10-30个网点)、较劣(小于10个网点)五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。
　　B距商服中心距离指数
　　将待估宗地距离商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几。
　　C交通条件
　　a交通便捷度指数：以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1%;
　　b道路通达度指数：将道路划分为主干道、次干道、支路和胡同四个级别，因素指数增加或减少1%;
　　c对外交通便利度指数：以待估对象与火车站或码头等直线距离为100，每增加或减少1公里或几公里，因素指数增加或减少1%;
　　d距市中心距离指数：以待对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里或几公里，指数增加或减少1%;
　　e路网密度：将城镇内道路路网密度分为优(密度大于一定公里/平方公里)、较优(密度在一定公里之间的幅度)、一般、较劣、劣等五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数为100，每上升或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几。f
　　D环境质量优劣度指数(或环境条件)
　　将城镇内的环境质量分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几。
　　E基础设施状况
　　a 生活设施完善度：指宗地所在区域的生活设施配套程度(如中小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等)，将生活设施完善度分为完善(设施齐备)、较完善(缺少部分设施)、不完善(无主要公用设施)三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几。
　　b公用设施完善度：将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加或减少一通，因素指数的修正幅度，或者给由一个绝对的修正数值。
　　F个别集聚规模指数：
　　将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小、小等五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降一定数值。