2011土地估价师—市场比较法(5)

会计考友

　8、个别因素条件指数
　　A容积率条件指数
　　确定方法：如果宗地所在地有容积率系数(如广州等地)，“可直接采用容积率修正系数”。可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率;
　　B临街状况指数：将宗地临街状况分为四面临街(或路)、三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加或减少一面，因素指数增加或减少百分之几。
　　C宗地面积指数：将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级;
　　D宗地形状指数：分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降某个%。
　　E地形坡度指数：坡度假%以下属优、5-10%属较优、10-20%属一般、20-25%属较劣，25%以上属劣。(对别墅或其它特殊用地除外);
　　F地质条件指数：也分为优、较优、一般、较劣、劣等五个等级。
　　G规划条件限制指数：分为有规划限、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降某个%。
　　在确定因素条件指数时，注意以下几点：
　　因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度(即各影响因素的权重)。
　　在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同如住宅用地，对交通便捷度的要求较高(即权重较大)，修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小，应充分考虑。
　　5、实例修正后的地价计算
　　经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件的地价，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定待估土地的估价。