2011土地估价师考试：估价对象描述及地价影响因素分析1

会计考友

一、估价对象描述
1、土地登记状况
应该说该项说明最不应该出问题了。因为，所谓登记状况，就是要把土地权属证书所列登记项目，依据登记内容，不论是列表或其它方式，一项不漏的描述清楚，即是有的列项无内容，也要说明未登记，这才符合《规范格式》要求，也与土地登记状况题意相符。但多数评审报告描述不全面，无估价对象的来源及历史沿革说明，少地号、图号、登记单位和登记时间列项以及变更或记事栏;有的还画蛇添足，把设定用途列在了登记内容中。
若是储备土地招牌挂评估，无土地证书，应说明土地位置状况(基本情况)、处置意向、规划条件等。
2、土地权利状况
土地价格是土地权利价格。因此，土地使用权利人对估价对象的权利，除在估价项目名称中简单体现外，重点要在该部分详述估价对象的具体权利状况。但有的评审报告描述不全面，少他项权利、取得时间、依据等说明。下面以“划拨土地出让”、“出让土地抵押”和“储备土地”挂牌出让三种情况为例说明“土地权利状况”如何描述：
①划拨土地出让土地权利状况描述为例
依据×××国土资源局×年×月×日填登的《国有土地使用证》(××国用(××××)字第××号)，×××单位于×年×月×日以划拨方式取得对估价对象的国有工业用地使用权，估价基准日，未发现(或委托方未提供，或据了解无任何资料证明)估价对象在××市国土资源行政主管部门办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。本次评估拟办理国有出让土地使用权。
②出让土地抵押土地权利状况描述为例
依据×××国土资源局×年×月×日填登的《国有土地使用证》(××国用(2002)字第××号)以及《国有土地出让合同》、《土地他项权证》，×××单位于×年×月×日以出让方式取得对估价对象的工业用地国有土地使用权，×年×月×日终止，出让使用年期××年，至估价基准日，剩余使用年期××年。估价基准日前，估价对象于×年×月×日在××市国土资源局办理过抵押登记，抵押期×年，×年×月×日终止，产权明晰，来源合法。本次评估拟续期抵押。
③储备土地挂牌出让土地权利状况描述为例
依据委托方提供的资料，估价对象为××市土地储备中心已储备的国有土地，截止估价基准日，未发现估价对象在××市国土资源局办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。依据×××规划局的规划意见和×××土地储备中心委托意向，估价对象用地面积×××平方米，规划容积率、建筑密度、绿化率分别为1.7、不大于25%、不小于30%，本次拟挂牌出让为住宅小区建设用地。
3、土地利用状况
多数报告未按《规范格式》要求描述估价对象以现状利用条件评估的现状或以规划条件评估的规划条件。有的甚至连地上建筑物的结构、建造年代、总建筑面积和容积率都未说明。