2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(8)

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②人口因素
人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。
人口密度：人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。例如日本所有城市土地价格增加率1956—1960年为11%—13%，1960—1961年为17%-18%;而美国，1956—1966年土地价格的变动率仅为5.5%-6.9%。其主要原因就是日本是经济发达国家中城市人口密度最大、人口增长率最高的国家。美国的城市经济发展速度也很快，但由于人口密度低、人口增长率比日本低，对土地需求不如日本强烈，因而地价增长幅度较小。
人口素质：这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，给人们形成良好印象，间接引起对该类住宅区的需求增加，促使地价上涨。
家庭人口构成：传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代，家庭结构越小，对住宅的需求相应增加，对小面积套房和出租性住宅的需求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。
③社会因素
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。外语学习
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政治安定状况：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。
社会治安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。
房地产投机：是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这个因素对市场地价水平有突出的影响。土地供不应求，投机者抢购哄抬地价;土地供大于求，投机者抛售使地价下跌。
城市化进程：城市化或工业化程度越高的地区就有更多的就业机会，而城市土地的总面积相对而言是不变的，所以城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高;二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。