2011土地估价师考试：土地估价操作辅导[6]

会计考友

(3)编制比较因素条件指数表，修正系数表并确定比准价格。
依据上述(1)-(2)各项待估宗地和比较实例的条件指数确定方法，编制比较因素条件指数表(表3-3-5)，并根据所列出的各项条件指数，以待估宗地条件指数为分子，将实例条件指数为分母与其比较，得比较因素修正系数表(表3-3-6)。根据市场比较法地价计算公式，用连乘法求得三个实例的各自比准价格。
表3-3-5 比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 指数 实例一 指数 实例二 指数 实例三 指数
宗地名称 原×××人民商场用地 明月广场用地 新华旅馆临街营业楼占地 新联商场用地
交易单价元/㎡ 待估 1612.25 2029.96 2092.43
位置 中兴东大街117号 中兴东大街158号 新华北路43号 中兴东大街
交易时间 2006年6月20日 104 2006年2月9日 104 2005年10月24日 102 2004年6月3日 100
交易情况 正常 100 正常 100 正常 100 正常 100
交易方式 破产处置 100 抵押 98 抵押 98 破产收购 100
土地使用年限 40 100 32.43 94 34.2 95.7 40 100
区域及个别因素 距市级商服中心距离m 480米 100 700米 97.4 300米 102.6 180米 103.9
距区级商服中心距离 180米 100 180米 100 临区级中心 101.2 180米 100
距集贸市场距离(m) 350米 100 临集贸市场 101.2 临集贸市场 101.2 660米 98.9
道路类型 混合型主干道 100 混合型主干道 100 混合主干道 100 混合型主干道 100
距火车站距离（m） 1500米 100 1800米 98.8 400米 104.4 1600米 99.6
距汽车站距离（m） 1500米 100 1800米 98.8 500米 104 1600米 99.6
距公交站距离（m） 临公交站点 100 临公交站点 100 临公交站点 100 临公交站点 100
环境质量 轻微污染 100 轻微污染 100 轻微污染 100 轻微污染 100
周围土地利用类型 商服业 100 商业、住宅 97 商服 100 商业 100
周围土地规划类型 商服业 100 商住综合 98.5 商服 100 商业 100
临街状况 临主街 100 临主街 100 十字路口临街 102 临主街 100
宽深比 0.58 100 >1 103 >1 103 1.83 103
临街深度（m） 52.79 100 >15米 100 >15 100 30米 100
区域及个别因素指数合计   100   94.7   118.4   105
容积率修正 3.82 133.5 2.06 116 2.19 119.7 3.88 133.5
形状修正 规则 100 规则 100 规则 100 规则 100
开发程度修正       +31   +38.5   +63.5