2011土地估价师考试：估价对象描述及地价影响因素分析2

会计考友

二、地价影响因素分析
作为处置土地的参考依据——地价评估值的高低，考虑其主要影响因素(一般因素、区域因素、个别因素)及分析影响因素对估价对象的影响趋势或影响程度，是估价过程中必不可少的重要环节。
㈠主要问题
在多数评审报告中，该项描述机械、模糊或不全面。所有评审技术报告只有影响因素罗列，没有影响因素分析，就是说都未对影响因素的优劣程度及对估价对象价值的影响趋势或影响程度进行分析，而是简单罗列一些影响因素的基本情况。
1、有的评审报告对影响估价对象的一般因素，只简单描述了估价对象所在地的资源状况，未说明影响估价对象的主要因素如：房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等，更谈不上分析这些因素对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度。即是描述了这些影响因素，也未分析其影响估价对象价值高低的趋势或程度。
2、对区域因素的区域范围界定的不太合理。如有的评审报告在描述区域因素时，把估价对象所在的那个大城市的区位条件罗列进去，殊不知，那是定级估价报告中的区域因素描述，而不是估价对象的具体区位条件。对于一个中等以上城市来讲，大的区域条件影响该地的整个地价水平，对于一个单体估价对象来讲，即是处于这个城市的同一个土地级别，但其具体位置在这个级别的不同方位，影响其价值高低的具体区位条件也有所区别，如繁华程度、交通路网条件、基础设施状况、环境条件、产业状况、规划限制等也不尽相同。因此，要首先合理界定估价对象的具体区位所在的具体区域范围，针对其所在的具体区域范围选择和描述好影响估价对象的主要区位因素，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，不要不论估价对象为何类用途的土地，都千篇一律。这一点尤为重要，可惜的是没有引起我们估价人员的高度重视。
3、同样，对于个别因素，要选择和描述好影响估价对象自身的主要个别条件，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，但所有评审报告都无因素分析说明。
4、有的估价报告，区域因素和个别因素混述，如估价对象距某一点的距离应该是个别因素，但却在区域因素中描述等。