2011土地估价师考试：估价对象描述及地价影响因素分析4

会计考友

下面举例说明：如×××市一宗国有商业用地抵押价值评估。
估价对象位于×××市区商业一级地范围。影响估价对象价值的因素主要有一般因素、区位因素和估价对象的个别条件因素。
一般因素
1、自然条件
×××是位于河北省南部的政治、文化、经济交流中心。市区东、北、西三面被××县环抱，南与沙河市接壤，距邯郸55公里，北距省会石家庄110公里，沿京广铁路两侧分布。市区面积132.3平方公里，地表标高在98至56米之间，自然坡降3-4‰，总趋势西高东低，地势基本平坦，除西北部有岗丘地貌外，绝大部分区域为平原。地下水埋深10-30米，地质主要为第四系冲、洪积层，承载力大多100-250 Kpa，适宜建筑。牛尾河、小黄河、围寨河三条季节性河流穿过市区，沿河绿化、美化，河道大部硬化，已成为市区一道优美的风景线。
2、基本设施
公共设施：市区商业有新世纪、百货大楼、中北商城、明月楼、财富广场、亿德隆、家乐园超市、大洋百货、新亚购物、华天超市、辰光超市、保龙仓等大型商店，还有豫让桥等多个集贸市场，沿生活性主干道及次干道两侧商服门市到处可见;中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村信用社等金融服务设施齐全;人民医院、第一医院、第二医院、第三医院、第四医院等23家医院为人们提供了医疗服务场所;邢台学院、医专及财贸、工业、农业、技工等大中专院校和中学、小学、幼儿园分布市区各处;人民、达活泉、紫金等公园为人们提供了休闲去处;长途汽车站在市区东、北、西及中心位置分布，各项生活服务设施配套比较完善。
基础设施：京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起;市区内部形成了以京广铁路和中兴大街为主轴线，“三横五纵”及两个环路为主干道的道路交通网，另加近年来黄河二路的修建，泉北大街西进东延、钢铁北路的北延、中兴大街的改造和东延、公园东街的北延、中华大街西延和原有街道及便道的修缮、公交车次的加密等极大地改善了市内交通条件;市区已拥有完备的道路、供水、排水、电力、电信系统，热力、燃气(煤气和天然气)设施也具规模。尤其是暖气、煤气及天然气管网铺设步伐的加快、供电线路的城网改造、通讯光缆的更新等基本上满足了各方面的需求，基础设施趋于完善。
3、相关政策
⑴房地产制度与供地制度改革状况
为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构， 2001年市政府成立了×××土地储备中心，出台了《×××土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度。对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用，也影响了房地产价格的走势。土地储备制度的实施在一定程度上控制了土地供给总量，供地方式的改革，尤其是经营性用地严格实行市场化方式(招、拍、挂)供地，使得地价呈上升走势，但去年和今年，国家实施严格土地管理制度，出台“国八条”、“国六条”，采取措施调控房地产价格，使地价逐步趋于合理。
⑵产业政策(含税收政策、金融政策等)
×××放宽农民及外地人员进市落户政策和市区产业结构的进一步优化调整，为城市人口增加和建设用地的需求起到了积极作用，从而促进了市区土地价格的增长。