2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(16)

会计考友

市场比较法(二)
三、市场比较法的应用范围及应用实例
1、市场比较法的应用范围
市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
(1)利用市场比较法评估土地的价格
方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
(2)利用市场比较法评估建筑物价格
比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格
注意考虑土地及建筑物的权属问题
(4)利用市场比较法评估租金
一般选择实质租金进行比较分析
2、市场比较法应用实例
基本步骤：
(1)如交易情况不一致，进行交易情况修正
(2)计算当地地价指数或编制地价指数表
(3)计算容积率修正指数
(4)计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
(5)计算各案例宗地修正后的价格
(6)综合评估地价
3、市场比较法应用中常见错误
(1)比较基准错误
(2)修正公式错误
(3)修正指数计算错误