2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(28)

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基准地价评估(2)
三、基准地价的确定
1、基准地价确定的原则
(1)以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。
(2)土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。
(3)土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。
(4)要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。
2、基准地价的确定
(1)方法
(2)结果要求
对已评定土地级的城镇，一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价;没有评定土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途的基准地价，多用途区域应评估出多种用途的基准地价。
四、基准地价修正系数表的编制
1、编制基准地价修正系数表的目的
2、基准地价修正系数表编制的基础
基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。
3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素
(1)影响地价的因素分类(需要掌握)
主要有区域因素和个别因素。
(2)商服业用地影响因素
(3)住宅用地影响因素
(4)工业用地影响因素
4、基准地价修正系数表的编制
(1)土地级别基准地价修正系数表的编制
A.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价。
B.选择编制基准地价修正系数表的因素。
C.样点地价、土地收益资料的整理。
D.各级土地中各行业用地修正幅度的确定。
E. 基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明。
(2)均质区域基准地价修正系数表的编制
A.确定区域基准地价。
B.选择修正因素。
C.样点地价的整理。
D.计算各区中的地价修正幅度。
E. 编制基准地价修正系数表。
(3)土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制
(4)土地定级总分值的基准地价修正系数的确定