2011年土地估价师考试理论与方法各章详解(1)

会计考友

第一章 土地估价概述
第一节地价的概念
一、地价的定义
土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点
1.表示方式不同
2.价格基础不同
土地价格是土地权利和收益的购买价格。
3.形成时间不同转自:考试网 - [woexam.Com]
4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.
现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。
5.地价主要由地产需求决定
一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6.地价具有明显的地区性和个别性
7.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。