2011年土地估价师考试理论与方法各章详解(2)

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四、影响土地价格的因素分析
影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。
(一)一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。
1.行政因素
行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。
影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。
(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。
(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
(4)地价政策。
(5)税收政策。
(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格;另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。
例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[ W ]
2.人口因素
(1)人口密度。 (2)人口素质。 (3)家庭人口构成。
3.社会因素
归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。
4.国际因素
(1)国际经济状况。 (2)国际政治因素。
5.经济因素考试用书
(1)经济发展状况。
(2)储蓄和投资水平。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。
(3)财政收支与金融状况。
(4)居民收入和消费水平。从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高;三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。
(5)物价变动。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比.
(6)利率水平。