2011年土地估价师考试理论与方法各章详解(4)

会计考友

(三)最有效使用原则
土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就 不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效 使用作出正确的判断。
判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否为最有效使用;如果是，转换为最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。
总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
(四)报酬递增、递减原则
土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加;但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
(五)需求与供给原则www.Examw.com
在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：① 供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争;②同质的商品随价 格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求 与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些 人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求规律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特 性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有 限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。
(1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息
(2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城 市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用 权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的 影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现 在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在 思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。