2012年土地估价师考试理论与方法各章详解(15)

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二、市场比较法估价的程序与方法
1、市场比较法估价的程序
收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定
2、市场比较法每个步骤介绍
(1)收集交易资料
(2)确定比较交易案例
明确5个具体要求，还应建立价格比较基础
(3)市场交易情况修正
是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。中 华 考 试 网
修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数
(4)期日修正
交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。
B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数
(5)区域因素修正
区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。
修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数