2012年土地估价师考试理论与方法各章详解(18)

会计考友

二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
(1) 查清待估宗地的基本情况;
(2) 确定土地的最佳开发利用方式;www.Examw.com
(3) 估计开发完成后的不动产总价;
(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;
(5) 测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法
(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
(2)确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
(3)确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
(4)估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。来自www.Examw.com
B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。
C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
D.确定开发建设周期，估算预付资本利息(这是一个难点)，预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。
E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算
G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。
(5)计算和确定估价额
先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用： 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润(有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现)
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。