2012年土地估价师考试《理论与方法》房地产开发与经营管理（4）

会计考友

第四十三章 房地产市场
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场是指房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内达成各种权益交易的总和。按照房地产进入市场交易的时间顺序，划分为一级市场、二级市场和三级市场。
一级市场是国有土地出让的市场，二级市场是指土地使用权转让和房屋的首次出售或出租市场，三级市场是指新建房屋经过首次流通交易之后再进行所有权出售和房屋使用权转让的市场。
二、房地产市场的构成
房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的，构成房地产市场的三大因素。
(一) 房地产市场的主体――参加者
1.供给者
是指向房地产市场提供土地或者房屋交易对象的经济行为主体。包括国家、房地产开发公司、企业、事业单位、居民和农村集体经济组织等。
2.需求者
是指房地产市场中用有偿方式取得房地产商品的所有权或使用权的人，是房地产市场必不可少的参加者。房地产市场上的需求者主要有：居民、企业事业单位、政府机构、军队和地方武装以及外国驻华机构和企业办事处、个人及华侨、侨眷等。
3.中介人
中介人是指协调、配合、帮助房地产交易双方进行谈判达成交易协议的机构和自然人。中介人主要有房地产交易所、经纪人以及在房地产交易中涉及房地产所有权和使用权的调查、保险、法律手续、财产评估、财务谈判等活动的中间人。
4.管理者
为了解决房地产市场中出现的各类问题，需要专门的机构来对房地产市场进行管理，行使管理职能。
(二) 房地产市场的客体――交易对象
房地产市场上交易对象有土地使用权、房屋的所有权或使用权，房屋又分为住房与非住房房屋。
(三) 房地产市场的组织方式
房地产市场的组织形式有“有形”的房地产交易场所和“无形”的场外交易市场两种形式。
1.房地产交易场所中华考试网
是专门提供给房地产交易各方交易房地产的固定场所。
2.场外市场
是指在房地产交易场所以外进行房地产交易关系的总和。