2012年土地估价师考试《理论与方法》房地产开发与经营管理（5）

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三、房地产市场的功能
房地产市场是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分，它的功能主要体现在以下几个方面：
(一) 有利于实现房地产资源的最优配置和合理使用
(二) 促使房地产业正常发展和城市建设进入良性循环
(三) 有助于调整消费结构，促进国民经济协调发展www.Examw.com
(四) 有利于房地产供求相对平衡，缓解用地矛盾和住房不公现象
四、房地产市场的特点
由于房地产产品的特殊性，房地产市场交易具有不同于一般商品交易的一些特点，主要体现在供给、销售和需求三个方面。
(一) 市场供给的特点
1.市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应和敏感程度。房地产市场供给是缺乏弹性的。
例题：判断题
房地产市场供给的弹性非常大。
答案：错误
2.市场供给的不同质性
由于房地产的位置、环境、数量等的差异，以及房地产开发企业的能力和需求的要求，市场供给的房地产一般不是同质产品。
3.市场供给的地区性
房地产供给的范围一般比较小，这是有房地产固定性、稀缺性、永久性等特点共同影响所致的。
4.市场供给的不完全性
在房地产市场产品供给总量中，有相当一部分是国家所有，国家出于稳定考虑，会出台一些政策措施，保证社会经济的协调发展，导致市场供给的不完全性。
(二) 市场需求的特点
1.市场需求的广泛性
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一切社会经济活动依托和凭借的基本需求，具有广泛性的特点。
2.市场需求的多样性
不同房地产需求者购置时通常会有不同的目的和设想。
3.市场需求的融资性
由于房地产单位价值高，购买房地产一般是一项最大的开支，难以在短时期内全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信贷结构的融资。
4.市场需求的长期性
(三) 市场销售的特点
1.销售环节少、渠道短
房地产中间销售环节较少，销售渠道较短。
2.销售作用方向与一般商品销售相反
房地产销售是将消费者往产品一方集中，以达到认识产品、购买产品的目的。
3.销售主要通过代理商来完成
房地产主要通过代理商来完成销售。
4.销售主要采用合同方式进行
采用合同方式的原因在于：房地产产品的市场交易包括出售和出租两种转移形式、房地产出售包括期货和现货交易两种结算方式。