2012年土地估价师考试《理论与方法》国有企业改制土地的评估

会计考友

(一)评估价格类型的选择
企业土地进行估价前，必须先分析企业土地资产的处置方式，搞清土地的各种处置方式的适用条件，各种处置方式之间的本质区别，办理各种处置方式的程序，才能使我们向委托方索取全面系统的资料，根据改制企业的性质，处置方式及权利状况，科学选择评估方法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的土地改制评估。企业改制前，土地使用权类型主要包括划拨和出让两种方式。而在企业改制后土地使用权类型主要有出让、划拨、租赁、作价出资(入股)、授权经营五种形式。现就以上对应的五种形式对应的土地使用权价格的评估方法加以分述。
(1)出让土地使用权的评估
出让土地使用权评估思路按《城镇土地估价规程》规定的原理和方法进行评估即可。根据土地用途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出出让土地使用权价格。wｗw.ExamＷ.CoM
(2)划拨土地使用权评估
划拨土地使用权评估的基本思路，主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法的基础上，考虑划拨土地使用权的无限年期，有限收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正，并扣除土地出让金或划拨土地年租制土地租金标准、从而测算出划拨土地使用权价格。根据《城镇土地估价规程》规定：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金
根据《城镇土地估价规程》规定，采用成本逼近法评估土地使用权价格为土地的成本价格和土地增值收益之和。根据国土资源部国土资发[2001]44号文《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，“为支持和促进企业改革，企业改制时，可以依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。因此，在测算过程中不需要考虑土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本应以待估宗地所在区域划拨土地平均取得成本为依据来评估待估宗地的划拨土地使用权价格。此时的基本公式为：
划拨土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费+税费+投资利息十投资利润
(3)国有租赁土地使用权评估
国有土地租赁是指土地使用者与土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有租赁土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。根据国家有关规定，国有租赁土地使用权可转租、抵押和转让。在国企改制中，若国有企业原租赁土地经土地部门批准仍保留租赁形式，则该宗地的评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。国有租赁土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。
(4)作价出资(入股)评估
鉴于国家以土地使用权作价出资(入股)，是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资或折为股份投入改组或改制后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，其权能可比照出让土地依法进行转让、出租、抵押。其具备出让土地的各种权利内涵。因此可按照上述五种估价方法进行评估。
(5)国有土地使用权授权经营
国有土地使用权授权经营是指国家根据需要以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司或集团公司经营管理。其实质，是在让渡土地使用权时本应收取的土地有偿使用收益，以授权经营方式重新投入国有企业，用于增加国有企业的国家资本金。是一种政府的投资行为。在授权经营的权限和期限内，租赁土地价格应该是完整的土地使用权价格，包含出让金;但授权经营的土地处分权受到一定限制，一般只能在被授权集团内部(子公司之间)流转，如果需要对外转让、联营、交换、抵押等，则必须补交出让金。因此，授权经营土地价格与完全公开市场价值应有一定差别。可按上述五种估价方法进行评估。