2012年土地估价师考试《理论与方法》地租理论（2）

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（二）、地租与地价的关系
地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。
由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。
（三）、地租理论在土地估价中的应用
西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。
从本质上讲，绝对地租和级差地租都由土地所有权决定，都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。但从量上看，城市绝对地租是作为工业生产总利润的扣除，因而它只与一定的社会经济发展水平相适应；而级差地租则具有与土地的质量等级相关的确定的量的规定性，因而在城市土地利用及城市地价评估中，级差地租具有更重要的意义。
区位理论
（一）农业区位论意义：
1.提出了农业土地利用的配置原理；
2.指出了位置级差地租对农业配置的决定作用，是城市内部土地配置的理论基础；
3.适合生产力水平不发达阶段；
4.对农业土地利用配置有指导意义。
（二）工业区位论
1.原理：运输、劳动力、集聚因子的相互作用，决定了工业产品生产成本最低点作为工业企业的理论区位。当集聚因子对成本的节约大于由于区位变化增加的运输和劳动力成本时，工业企业趋向于集聚区位。
2.运输因子（运费）对工厂配置的影响原材料系数=稀有性原材料总重／制成品总重当原材料系数
当原材料系数>1，工厂应配置在原材料产地；（如采矿、金属冶炼业、食品加工业等）
当原材料系数=1，配置在原材料产地至消费地间的任一点。（如加工业等）
3.劳动成本对工业区位的影响：当一地单位产品中劳动力费用节约大于运费增加时，工业趋向布局于该地。
劳动系数（L）=劳动成本指数／地域重量当劳动系数>1时，指向劳动成本低的区位；当劳动系数
4.集聚因子将会使运输及劳动力定向的区位产生偏离，形成由三个因子共同决定的区位。wｗw.ExamＷ.CoM
（三）、区位理论
在土地估价中的作用区位理论在土地估价中的作用主要结合城市土地利用分析。城市土地利用的实质即是对土地区位的利用。由于城市具有复杂的社会经济因素，因而在空间上便形成了复杂的土地区位利用格局。一般来说，城市中的重要商业企业总是占据城市的最优经济区位，但同时商业企业的布局又在很大程度上决定土地区位的优劣。城市中的行政、文化、教育事业单位总是占据一个城市的最优环境区位，但同时它们又在创造着良好的环境区位。上述的经济区位和环境区位都是由土地区位派生的，它们分别从不同的角度反映土地区位情况：当以经济效益指标衡量土地区位时，称之为土地的经济区位，简称经济区位；当以环境效益为指标衡量土地区位时，称之为土地的环境区位，简称环境区位。虽然从长远来看，经济效益与环境效益是一致的，但它们的现实表现形态却是不同的，因此对土地区位作上述区分是很有必要的。对城市基础设施和公共服务设施而言，它们是形成城市土地区位的一般物质基础，其结构密度和布局情况从某种程度上决定着土地区位的优劣。土地区位的优劣，具体体现在土地的生产力方面，从而直接影响级差地租，同时对地产的评估价格起决定性的作用。