2012年土地估价师考试《理论与方法》到期土地使用权续期的讨论

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随着部分土地出让期限的逐渐临近，人们将日益关注对土地使用权到期后其地上建筑物和土地的处理方式。诚然，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)已经做出到期后土地使用权与建筑物、其他附着物(以下简称“地上定着物”)由国家无偿取得，申请续期应重新签订合同并另支付出让金的规定。不过，从建筑物所有权和资源的有效利用角度看，此种处理方式值得商榷。外语学习
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首先，地上定着物既然全由土地使用权人投资兴建，则其理应取得所有权。从民法角度看，这种“由国家无偿取得”，既不符合国家关于取得所有权两种方式——“征收和没收”的相关规定，又明显侵犯了民事主体的合法权利，更不符合市场经济平等、自愿的原则。有人以“房随地走”为据，但事实上大部分大陆法系国家中都存在单独设立土地权利与建筑物所有权的情况，罗马法对国有土地上的建设者，在支付一定地租后是承认其建筑物的独立权利的。
其次，这种“由国家无偿取得”的做法，会对期限将至土地的有效利用形成负面影响。随着土地期限届满，土地使用权人必然会怠于维护和改进，甚至可能会把有残值的附着物或建筑物附属设备、设施拆走及至于拆毁建筑物，届时国家面对的将是一片废墟，土地的有效和永续利用无从谈起。
再次，与行政划拨土地相比，在法律上显失公平。据《暂行条例》第48条规定，行政划拨地在收回土地使用权时，其地上建筑物要给予适当补偿，而以支付出让金获得的土地使用权在收回时其地上定着物反而不予补偿。两相对比，更显见其不合理性。wｗw.ExamＷ.CoM
还有，法律规定内部也有自相矛盾之处。《暂行条例》第41条规定的土地续期仅支付土地使用权出让金，显然不含建筑物价值，如果建筑物已由国家无偿取得，那么，续期土地使用权人仅支付出让金就能获得土地使用权是不够的，在理论上讲，他还得支付“已归属于国家的”地上房产。
那么到期土地的续期问题该怎样解决?
大陆的土地出让制度在很大程度上借鉴的是香港的官地批租制度，故了解一下香港土地到期后的处理方式很有必要。香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约(续期)条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，并在土地注册处登记簿上注明。另外，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。有学者把“新地税”视为年地租，其实二者区别很大。按照香港法律，差饷为房产年度总租金的5%，依此换算，续期土地业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5‰、市场地价的0.1‰。而按照年地租理论，每年缴纳的地租是由市场地价还原转化而来的，故年地租标准要远远高于新地税标准。所以，香港土地续期按年度缴纳的新地税在很大程度上仅具象征意义。这种续期制度形成的历史背景，是1973年九龙地区业主与政府因为续期补地价问题发生的冲突。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。对照内地的前述规范，有这么几个问题值得讨论：
其一，土地续期是否需要申请?在地少人多的中国，公寓楼是城市住宅的主要形态。在这种一栋楼宇、多元产权的情况下，土地管理机关(在绝大多数情况下)所要面对的是一块土地存在成千上万个需要办续期的土地使用权人。要求业主统一集中申请，基本不可行;而倘若部分业主申请续期，部分申请国家收回并补偿地上附着物，其处理的执行难度和行政成本是可想而知的。照我看，不如允许期满自动续期，续期合同的权利义务设定可维持原合同，并办理相应登记。若有公共利益需要的，则不论是否续期，均可办理征用，无需跟“续期”挂钩。
其二，续期支付的出让金该依什么标准?按《暂行条例》第41条的字面理解，似乎应该与新出让的采用同一标准。这里就存在一个矛盾，按照房地产估价原理，续期土地其上有他人拥有所有权的建筑物，则宗地地价必然低于同等条件下的新地地价，续期补交的与新出让新交的采用同一标准显然不合理。何况，对续期土地国家无需增投开发费，而对新出让地国家多会投入一定的开发费和征地费。因此，续期支付的出让金理应低于新地出让金。
其三，续期土地还缴不缴城市建设配套费?据我国土地管理的实际，许多城市都把地价款分成土地出让金、土地开发费与城市建设配套费。在形成了这么个结构关系的情况下，土地出让后，在大部分城市还得另行缴纳城市建设配套费。然而，据各地相关规定，在改扩建房屋时，其原有建筑面积部分的城市建设配套费是可免交的。援此，则土地续期也无需再行缴纳城市建设配套费。