2012年土地估价理论与方法：城市规划辅导

会计考友

城市规划
　　1．城镇化概念
　　城镇化也可以称为城市化，城镇化一般简单地释义为农业人口及土地向非农业的城市化转化的现象及过程，具体的分析包括以下几个方面：
　　（1）人口职业的转变。即由农业转变为非农业的第二、第三产业，表现为农业人口不断减少，非农业人口不断增加；
　　（2）产业结构的转变。工业革命后，工业不断发展，第二、第三产业的比重不断提高，第一产业的比重相对下降，工业化的发展也带来农业生产的现代化，农村多余人口转向城市的第二、第三产业；
　　（3）土地及地域空间的变化。农业用地转化为非农业用地，由比较分散、密度低的居住形式转变为较集中成片的、密度较高的居住形式，从与自然环境接近的空间转变为以人工环境为主的空间环境。
　　（4）生活方式的变化。由乡村型向城市型的转变。
　　2．城市规划的自然、经济和技术依据
　　自然环境条件：城市存在于自然地理环境中。自然环境条件与城市规划和城市建设的关系最为密切。它不仅影响城市的形成、发展和分布，而且影响城市的布局结构、城市景观、城市各功能要素的用地配置及各项工程设施的建设，同时对城市居民的生产活动和社会生活方式也有很大的影响。
　　自然环境条件主要包括：地貌类型、地形坡度、地质条件与地基承载力、地震裂度；地下水埋深、流向、水质；江河湖泊的位置、水量、水位、水质、流向与流速、洪水淹没状况；风向、风速、气温、降水、日照等方面的状况。这些是编制城市规划的基础依据。
　　社会经济条件：一个地区社会经济条件的好坏，是进行城市规划和城市建设的重要基础。一方面脱离或超越现时经济条件的城市规划是无法落实的，规划的再好，也会成为空中楼阁。另一方面城市规划又要求有一定的超前性，在未来一定时期内不致落后。要做到这些必须依据社会经济现状，在对未来进行分析预测的基础上，作出科学合理的规划。社会经济条件主要有：经济发展水平、产业结构、人口状况；城市建设现状；交通、水电等基础设施状况；医疗卫生、文化体育等公共设施状况等。这些是编制城市规划的社会经济依据。
　　技术依据：城市规划编制的技术依据主要是指各种规划编制规程、编制办法、标准、规定等。大多以部门规章的形式下发。
　　市域城镇体系规划的主要内容
　　（1）提出市域城乡统筹的发展战略。其中位于人口、经济、建设高度聚集的城镇密集地区的中心城市，应当根据需要，提出与相邻行政区域在空间发展布局、重大基础设施和公共服务设施建设、生态环境保护、城乡统筹发展等方面进行协调的建议。
　　（2）确定生态环境、土地和水资源、能源、自然和历史文化遗产等方面的保护与利用的综合目标和要求，提出空间管制原则和措施。
　　（3）预测市域总人口及城镇化水平，确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局和建设标准。
　　（4）提出重点城镇的发展定位、用地规模和建设用地控制范围。
　　（5）确定市域交通发展策略；原则确定市域交通、通讯、能源、供水、排水、防洪、垃圾处理等重大基础设施，重要社会服务设施，危险品生产储存设施的布局。考试大土地估价师
　　（6）根据城市建设、发展和资源管理的需要划定城市规划区。城市规划区的范围应当位于城市的行政管辖范围内。
　　（7）提出实施规划的措施和有关建议。
　　中心城区规划的主要内容
　　（1）分析确定城市性质、职能和发展目标。
　　（2）预测城市人口规模。
　　（3）划定禁建区、限建区、适建区和已建区，并制定空间管制措施。
　　（4）确定村镇发展与控制的原则和措施；确定需要发展、限制发展和不再保留的村庄，提出村镇建设控制标准。
　　（5）安排建设用地、农业用地、生态用地和其他用地。
　　（6）研究中心城区空间增长边界，确定建设用地规模，划定建设用地范围。
　　（7）确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等）。
　　（8）确定市级和区级中心的位置和规模，提出主要的公共服务设施的布局。
　　（9）确定交通发展战略和城市公共交通的总体布局，落实公交优先政策，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施布局。
　　（10）确定绿地系统的发展目标及总体布局，划定各种功能绿地的保护范围（绿线），划定河湖水面的保护范围（蓝线），确定岸线使用原则。考试大土地估价师