2012年土地估价师考试《理论与方法》区域土地价格平衡的研究

会计考友

自1990年以来，我国县级以上人民政府所在地的城镇均建立了以基准地价、宗地地价为核心的地价体系，对完善生产要素市场、促进城镇土地合理配置与利用、防止国有资产流失等方面起到了积极作用，规范、培育、发展了房地产市场。但城镇间地价水平不协调问题较突出，亟待解决。
一、区域地价水平状况
(一)各城镇地价孤立运行、协调性差一是各城镇基准地价的评估均是以当地房地产市场状况为依据进行评估的，没有甚至很少考虑到被评估城镇在较大区域中的地价水平层次，更没有对城镇土地进行必要的科学分等，地价水平缺乏总体控制;二是缺乏地价协调的科学方法与指标，各城镇地价水平的高低只是凭借评估者的主观印象加以判断，地价评估结果缺乏科学性、可用性;三是各地地价概念不一致，有的城镇仍以土地划拔取得的使用税(费)作为地价，致使地价难以平衡。中华考试网
(二)市场发育程度各异，仅凭感观难以判断基准地价评估精度由于各地市场发育程度不同，评估出的基准地价差异较大，一般区位条件好的城镇或交通条件便捷的城镇地价水平应较高。但事实上，仅凭感觉是很难判断地价评估精度。
(三)各地政府地价意识不同、地价内涵不一地价在我国属新生事物，它随市场经济的发展而逐渐为大家所知晓，但是并不是所有各地的政府领域(包括土地管理部门)对其内涵真正理解，致使政府审定地价时不能按照客观标准进行。如以土地使用税费作为地价，以拆迁费或划拔补偿费作为地价等，地价背离市场、地价管理混乱，不能保障土地市场正常发育。
(四)地价评估参数不合理地价评估中，许多城镇基准地价的评估参数是以市场为出发点，对于市场发育不健全的显然不合理。地租地价的高低不是以人的意志为转移的，所以地价评估中有关税费一定要按国家与当地政府的标准确定，否则地价水平将偏离正常标准。另外，地价评估中还原利率、利润率、土地增值收益率等标准的选取相差悬殊、缺乏科学依据。
(五)地价评估中只注意评估的科学性、而不考虑艺术性影响地价的因素很多，也较复杂，许多影响因素的处理是难以用数学方法来解决的，只能由估价人员根据市场的客观性予以确定。否则市场不发育时，评估地价则会偏离正常价格水准。因此评估出的地价还要根据客观实际及评估目的加以调整确定。
二、地价平衡的必要性
(一)社会主义市场经济体制的需要进行经济体制改革，建立市场经济，首要的任务是培育和发展生产要素市场，土地是经济活动的依托，是最重要的生产要素。由于房与地是一个有机整体不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地产市场是整个国民经济的先导产业及其兴衰的晴雨表，正在整个市场体制中发挥着基础作用，因此在培育和完善市场体系中，必须加速房地产市场的发育。
(二)土地资产保值、增值的需要在市场经济条件下，财产所有者要求实现资产的安全与保值。其中土地资产是企业(尤其中小企业)较重要的资产，企业在转产、改制、重组、与外商合资、合作等过程中，均需要以土地资产作为合作条件，合适的价格水平有利于企业的发展，因此确定土地价格应充分考虑国家的产业政策与当地经济运营状况，保证土地资产的保值与增值。
(三)为了科学地执行地价政策各级政府在代表国家出让土地过程中，事先需要确定土地出让底价，合适的出让底价可以防止不正当竞争与腐败，随意压低地价、以及地方领导地价。增加土地使用权出让透明度，便于土地使用者了解国家与当地政府对不同地区、不同行业实行的地价优惠幅度与标准，确定合理的投资方向。因此充分分析区域土地市场价格水平，搞好地价平衡是非常必要的。另外，当地政府可以根据地价平衡的结果，对土地使用权价格明显低于市场价格的土地实行优先购买权，防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场的行为发生。同时在政府实施土地利用规划时，为了公共利益的需要，可以公平、合理地实行优先购买权。考试用书
三、城镇宏观地价
城镇间地价平衡由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同、经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配。因此，对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。
(一)区域内城镇土地进行分等目前，城镇土地分等的技术方法比较成熟，主要是结合城镇体系规划，通过对各城镇的社会、经济、自然等条件加以评价，揭示城镇土地内在质量，实现各城镇间土地分等。
(二)平衡城镇整体地价即根据城镇土地质量(土地使用价值)与土地价格之间的关系，综合平衡城镇整体地价。城镇土地质量基本上与城镇地价呈一一对映关系，城镇地价应为城镇整体地价——城镇各类用地基准地价的现实面积加权平均值或某类用途土地的各级(或区域)基准地价的面积加权平均值。平衡方法一;相关分析法。通过对城镇土地质量与城镇整体地价的相关分析，建立适合的地价模型，经残差、相关系数、显著性分析后，利用地价模型平衡地价。平衡方法二：地价分值法。对区域内各城镇整体地价进行分析，找出影响城镇各类用地地价的因素(可在分等基础上验证)，然后得出各类用地地价影响因素地价指数或土地质量地价指数，利用指数修正城镇分等土地质量分，从而平衡城镇地价，最后，结合专家咨询意见，重新调整、平衡城镇地价。
(三)城镇地价幅度平衡平均值法。利用同等城镇各类用地价最高地价值或最低地价平衡值，求得各等城镇各类用地地价幅度值。影响城市地价的因素是多方面的，应从多个角度来考虑。在充分考虑社会、自然、经济等各方面因素之后，对该地价幅度进行修正，以得出适当的幅度值。
成本一-效益法。依据地价定义，采用成本分析的方法，对照各等城镇各类用地最低地价平均值，确定城镇种类用地最高地价控制幅度。最后经专家咨询、调查确定。
(四)同等城镇不同用途地价合理分析不同用途间的地价也应是地价平衡的内容之一，应对不同用途地价的差异进行合理分析、调整，使其满足合理配置土地资源的要求。
供求关系是影响地价的主要因素，如果某种用途土地的地价偏高，则说明该种用途的土地数量少，需增加该种用途的土地的供应量，以防止土地投机行为发生，如果某种用途的土地的价格偏低，则说明该种用途的土地数量过多，需减少该种用途的土地供应数量。
在对同等城镇不同用途地价进行合理分析的同时，必须要考虑到土地供求关系对于地价的影响。
(五)城镇地价偏差值的估计宏观分析结果与微观现实情况难免会有差异这是实际情况。因此，在平衡地价过程中，要科学地分析得出各等城镇允许地价偏差幅度值。基准地价是政府土地估价机构或政府管理部门根据土地级差收益分等定级，通过大量调查研究和数理分析所求得的不同等级的土地平均价格，它是整个土地价格体系的核心。