2012年土地估价师考试《理论与方法》浅析土地增值税一路升温

会计考友

假如查考一下税系家谱，不难发现，土地增值税其实就是增值税嫡系子孙。增值税，针对生产经营中的价值增值征税;而土地增值税，是为了特定目的，对特定对象进行税收调节。这个特定对象，是土地，而特定目的，是为了调节土地增值收益。土地增值税，属于特定目的税类，与属于流转税，涉及生产、流通、服务，税源广泛的增值税，自然无法相提并论。但是，随着房地产市场日趋火爆，土地增值税也一路升温，从1994年的区区52万元一路攀升到1997年达到了2.5亿，2000年达到8.4亿元，到2002年，更是向20亿大关迈进。
具体而言，土地增值，指的是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的收入，也就是我们平常所说的，转让房地产获得的收入。国有土地使用权，不必多解释。地上建筑物及附着物，不仅包括地面上建筑，如高楼或小院，还包括各种附属设施，如附属的杂物房。当然，地下的各种附属设施，如地下停车场等，也属于附着物之列。单位或个人，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税人。
在税款计算时，土地增值税的应纳税额，不是转让房地产的全部收入，而是转让收入扣除有关费用后的余额，也就是增值额。倘若以全部收入为应纳税额，其相对应的税收，就不是土地增值税，而是土地收入税了。通常理解，收入是指花花绿绿的钞票，多用货币形式表现，而转让房地产的收入，不论是货币收入、实物收入，还是其他收入，统统应该计算在内。例如，甲公司转让一处房地产，价值100万元。购买方因流动资金有限，只付给甲方80万元现金，另外，提供了一台价值20万元的汽车。这种情况下，在计算甲方转让收入时，就必须把所有收入算在内，即收入为100万元，而不单指80万元现金收入。至于扣除额，税法中规定了六大项，比如，与转让有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、印花税，可以扣除。交纳的教育费附加，也视同税金，准予扣除。再比如，开发土地的成本费用，像土地拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费等，都在可扣除之列。中 华 考 试 网
收税与逃税，仿佛与生俱来，在税收过程中，不知上演了多少猫捉老鼠的游戏。有些单位或个人，为了少交土地增值税，故意隐瞒成交价格，本来100万元的收入，虚报为80万元、甚至60万元。收入基数小，总税额自然就低。对此，税法专门规定，如果成交价格低于房地产评估价格，又没有正当理由，税务机关有权按照评估价格计算税款。房地产评估价格，并非任何单位都有资格出具，它只能来源于评估机构，而且评估机构的设立必经政府批准，由税务机关确认。
土地增值税的税率设置，很有些特别。它实行四级超额累进税率。如果把增值额比作一块蛋糕，可以将其切成四块：最小的一块，增值额小于扣除额50%的部分，税率为30%。例如，一处房产，售价120万，而税法规定的六项扣除额，合计100万，那么，增值额是20万，是扣除额的20%(低于50%)，那么，应纳税额为20万×30%=6万元。增值额在扣除额50%—100%之间的部分，税率升为40%;倘若到达100%-200%，税率就更进一步提高，为50%;至于超过200%的部分，继续增加10%，达到60%。
举个例子，乙单位售房一栋，售价为500万元，可扣除额总计200万元，那么，该单位售房增值额为300(500-200)万元，而扣除额的50%、100%，分别为100万元、200万元，这意味着，乙单位，增值额在扣除额50%以内部分，为100万元，在50%-100%之间，也是100万元，100%-200%的区间，还有100万元，那么，根据四级超额累进税率，乙单位应纳税款为120(100×30%+100×40%+100×50%)万元。所有的税额，以人民币为单位。假如，取得收入为外国货币，那么，收入需折合成人民币，折算时，按照收入取得当天、或者当月1日的基准汇价，或者按照套算得出的汇价计算。
唐代大诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中写道：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。老百姓居有定所，安居乐业，是社会繁荣稳定的基础，也是政府责无旁贷的职责。土地增值税的设置，充分考虑到普通民众的生活需求，针对建设普通住宅、个人调换住房等，专门设立了减免税规定，例如：建造普通标准住宅出售，收入增值额在扣除额20%以内的，免征土地增值税;所谓普通标准住宅，指的是符合一般民用住宅标准，显然，高级公寓、别墅、度假村，沾不上该条款的“光”。
再比如，类似北京的大城市，人们上班地离家较远，每天在路上奔波许久，十分辛苦。他们中有些人，就萌发了调换住房的念头，原本家住朝阳区，工作单位在海淀区的李先生，与家住海淀，在朝阳上班的张先生，就换房的事一拍即合。对于这类情况，税法明文规定，给予一路绿灯，免税处理。另外，税法规定，个人因工作调动，或改善居住条件，而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。这对发展二手房市场，缓解住房紧张，自然能够发挥一定的功效。
近几年来，房地产行业升温，一荣俱荣，水涨船高，与房地产相关的税收，譬如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等，也都持续走高。2002年1-10月份的数字显示，它们中增幅最小的，是城镇土地使用税，增幅为10.6%，其它如房产税，同比增长21%，耕地占用税和契税，分别大幅增加了44.75%和44.52%，同样与房地产息息相关的土地增值税，更是飞速发展，竟然增长了85.4%。这个1994年开征的新税种，财政意义也渐渐明显起来，在可以预见的未来，在房地产行业持续走高的情况下，土地增值税也会一如既往，保持良好增长态势。但税收也是一把双刃剑，倘若税收大幅增长的背后，是房地产商把税负转嫁给百姓，导致房地产价格居高不下，那么，就有违开征土地增值税的初衷了。