2012年土地估价师考试《理论与方法》土地产权价格评估方法研究

会计考友

随着我国生产力的巨大发展，社会分工不断深化，社会经济中分化出许多新的经济部门和行业。土地利用方式和关系也日趋复杂化，单一的土地产权关系涵盖一切的局面已不能适应新形势的要求，而逐渐分化形成了新的土地产权，使产权的关系多样化了。同时随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的深化，土地权利的价值日益显化，客观上要求土地权利货币化，以适应各种经济活动需要。另外土地价格是土地权益货币的反映，其大小因所获权利的种类而异。所以正确评估土地各项权利价格非常必要。
一、土地评估产权的界定
土地产权，简称地权，是不动产物权中的一种。以土地的所有权为基础,合法占有权为标志，以登记造册为要件的一项独立财产权利。即土地产权的有无以有无土地的合法登记为准。土地的合法占有权分为法律中的占有权和实际上的占有权。土地占有权是土地所有权的一项权能，并不是土地所有权的全部。所有权对能否支配某所有土地必然影响权利;而占有权占有其物，则又不影响其权利的存在。抵押权的占有既是如此。所以，根据土地各项权利的排他性和国家法律、法规的有关规定，可将土地产权分为自物权(所有权、使用权)和他物权(他项权，主要包括抵押权、租赁权等)二大类。[1]
土地产权的界定，是正确评估土地权利价格的重要依据。土地的不可移动性决定了在取得土地的所有权、使用权和他项权利后，土地权利人不可能像对待其它商品那样将其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公众信赖的权威的统一的土地产权属登记制度，将土地权利的主客体内容记录在册，才能明晰土地产权，确保土地权利人的财产安全，以及土地市场交易行为的规范和安全可靠，避免土地权属争议。同时，土地产权是可以细化和重组的，其形成的新权利束必须通过法定登记方能生效。所以，在法律、法规许可下，产权登记是产权价格评估的重要前提。我考网(www．woexam。com)
二、影响土地产权价格的因素
地产是土地有形实体及固着在土地实体上不可分离的部分以及附带的各种权益。土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定，而是取决于可以获取的预期土地收益或效用的高低。一般取得什么权利就可以取得相应土地收益或效用，也就具有相应价格水平。土地价格实为土地产权价格的反映。影响土地产权价格的因素很多，也较复杂，但主要受下列因素影响：
(一)土地产权的二重性
土地是由其有形实体与无形产权所构成，实体是产权的载体，实体价格的高低最终取决于产权权能的大小。所以，产权完整的土地实体价格是土地产权价格的基础，任何一个购买土地的买主，不会用高于完整产权的土地价格，去购买目前已设有他项权利的地产。产权完整的土地价格是地产的最高价格，是决定土地产权价格的最基本的因素。影响产权完整的土地价格的因素实质上也是影响土地产权价格的因素。
(二)土地制度
狭义的土地制度包括土地所有制和使用制等，广义的土地制度还包括土地金融制度、土地财税制度等，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌，影响着产权细化与重组、产权内涵等，也就决定了土地产权价格本质。土地估价理论方法
(三)产权的种类
根据产权的排他性，我国土地产权基本上可以分为所有权、使用权、他项权等三种。我国的土地所有权具有主体的特定性、交易的限制性、权属的稳定性、权能的分离性等特性，是土地产权中最完整、最显要(绝对)的一种;土地使用权是土地所有权派生出来的一项权能，是一种自物权，具有派生性、从属性、直接性、可转让性等特性[1];土地他项权是泛指自物权(土地所有权和土地使用权)以外的各种他物权土地权利，是在他人土地上享有的权利，产权主体是该土地所有权人、使用权人以外的民事主体，依赖于所有权、使用权，又对所有权、使用权有限制作用。另外，土地产权又因所有权性质而异，各种产权又有集体与国有之别。所以，土地实际或法律占有所拥有产权的种类或土地产权的完整性直接决定土地产权价格的高低。
三、土地产权价格的特点
土地的物质实体只有一个，土地上的产权可以有多种，并可以被看作独立物权，土地上所设的每一种产权都可以形成一种价格，土地的各项产权价格具有以下主要特点：
(一)土地产权价格由产权需求决定
土地的自然供给是十分有限的，即使其经济供给弹性也很有限，但对土地的需求则随着经济发展变化而弹性很大，成为影响地价的主要因素。土地产权是设定于地产上的权利，且是稀缺的，对土地产权的需求量就决定了其价格。
(二)土地产权价格具有明显的个别性
由于地产上的产权种类不同，地产价格各异。即使具有同一产权，又因产权内涵不同，地产价格也不一样。
(三)土地产权价格种类呈明显的细化趋势
一般而言，经济越发达，人们在地产上发生的关系越多，需要创设的土地产权就越多。同时因产权细化而形成的产权价格种类就越多，土地价格构成就越复杂。
(四)市场结构不同
土地市场是不完全的市场，形成的土地产权价格受主观因素影响较大。
(五)土地产权组合价值的可升降性
土地产权因权利细化而可使土地价格降低，但各项权利又可以重组，而可使土地价格上升。