2012年土地估价师考试《理论与方法》政策因素与地租和地价

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2012年土地估价师考试《理论与方法》政策因素与地租和地价
政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。
(1)土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。
A、规划常采取限制可供开发的土地数量的做法会使地价上升。
B、对土地供给的影响，也会导致土地投机现象的增多。www.Examw.com
C、由于规划方案造成的区位影响，还会对个别地块的价格发生影响。
D、规划控制还会增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证这部分用地不被用作其他用途。
关于规划对土地供给的限制，有学者(AlanW.Evans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等;另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。我考网(www．woexam。com)
由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。
(2)城市基础设施政策
在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地.有关统计资料表明,基础设施投资在地价中占有很大比重,这一比例从35%到80%不等。有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。
另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，晚会导致用地短缺、地价上升，早会造成投资浪费。