2012年土地估价师考试《理论与方法》区位的影响因素

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2012年土地估价师考试《理论与方法》区位的影响因素
影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。
1、社会经济因素
社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面：
(1)繁华程度
繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。商业的集聚经济效益主要来源于它的互补性。由于商业集聚中心区商品繁多，服务项目齐全，可供选择余地大，具有很大的吸引力,因而吸引顾客就多,也就意味着商家的收益多，利润高。
高级商务金融集聚程度。在城市中，银行、保险、证券交易、进出口贸易、房地产、高级宾馆等商务金融组织，这些组织由于服务对象和相互之间的业务都有密切联系，往往集聚在同一个地段，国外称为中心商务区，这类职能通常靠近城市最高商业服务中心。
(2)交通状况或通达程度外语学习
网
通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低程度。
反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况。
(3)基础设施和公用设施的完备程度
城市的基础设施包括交通、能源、给水、排水、通讯、环境保护、抗灾防灾等设施，它是城镇发展必不可少的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的正常运转。公用设施与城镇居民正常生活和工作有密切关系，它包括医疗、教育、银行、储蓄、邮政、商业服务业、行政管理机构等设施，对城镇的经济效益和社会效益也能产生间接影响。
(4)人口密度
人口密度反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。人口密度越高，越有利于促进商业中心的形成,越能配套建设比较完善的城市基础设施和服务设施，土地利用的集约化程度也相应提高，土地的区位就越好。城镇人口密度和土地区位的关系基本遵循这一规律，即：城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变差。
但是,人口的集聚效益是有一定限度的，当人口密度超过了合理的环境容量，非但不能继续产生新的效益，反而使城镇环境恶化，交通拥挤，市容混乱，从而影响土地的区位。因此必须保持一个合理的人口密度，才能有利于城镇发展，使城镇土地发挥最佳的经济效益。
2、自然因素
自然因素是影响土地区位的重要因素之一。环境质量、地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、地质构造以及城市的自然景观都会对土地区位的优劣产生影响。
(1)地形坡度
城镇主要建筑物占地都要求地势平坦，排水良好，土方工程量小，以节省开发投资。地形起伏的地区，坡度对道路网的建设和交通的营运管理也有很大影响。
(2)土地承载力
城镇的各类建筑物和构筑物都要求天然地基稳固，具有较高的承载力和良好的地质条件，以节约建筑造价，相反，在地基承载力低的软土层中建设高大的楼层，必须采取强化基础的工程措施。
(3)洪水淹没及排水状况
分布在沿江沿河地带的城镇，每到洪水季节，一些地势相对较低的土地常遭到洪水淹没，有些地段则因为坡度过于平缓而排水不畅，雨季经常积水。都会使土地贬值。
(4)公园与绿地
园林绿地有净化空气、美化环境、改善城市小气候、丰富城市居民室外活动等多种功能，是城镇环境与生态系统的重要组成部分。
(5)环境质量
在工业化和城市化的过程中，环境问题不仅困扰着城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地区位的优劣。转自:考试网 - [woexam.Com]
3、行政因素
影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。城镇规划的主要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划涉及的土地利用是未来的目标，但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来。