2012年土地估价师考试理论与方法辅导土地价格概念

会计考友

土地价格概念(考试大纲定义为掌握部分)
重点等级：☆☆☆☆☆
1.土地价格的内涵与外延
(1)土地价格的内涵(这句话经常考)
土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。
案例说明：比如某块土地预期在未来每年的收益为50万元，土地收益年限为50年，资本化率为5%，则土地的价格就可以通过收益法计算出。
(2)土地价格的外延
对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
2.我国土地价格的形式外语学习
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目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。这类似于我国香港地区的情况，它是土地所有权价格的一部分 但由于我国土地使用年期较长，一般都在70年左右(主要指居住用地使用年限，商业娱乐40年，工业和综合用地为50年)，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。