2012年土地估价师考试理论与方法辅导我国土地价格的主要类型

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我国土地价格的主要类型
重点等级：☆☆☆☆☆
1.按管理层次划分
地价按管理层次划分为基准地价和宗地地价两大类。根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。因此，基准地价是分用途的土地使用权的最高出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性】(2002试题)的特点。其作用主要是反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据，为国家征收土地使用税提供依据，引导土地合理利用和流转】(2002试题)。作为宏观控制性地价，基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参考依据。由于各城市地价构成的差异，利用基准地价评估宗地地价的方法各不相同，一般情况下，下列公式反映了基准地价与不同类型地价的内涵差异：
土地出让金标准=基准地价-土地取得成本-城市市政配套费中华考试网
毛地价=基准地价修正的宗地地价-宗地内拆迁补偿费
2.按土地产权性质划分
按土地权属性质划分，土地价格可分为土地所有权价格和土地使用权价格。我国城市土地属于国家所有，所有权主体是唯一的，因此不存在城市土地所有权交易，也就不存土地所有权价格。(2007试题)。
土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，按产权权能构成可以分为出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格和转让土地使用权价格。
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金我考网(www．woexam。com)
承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权转租、转让、抵押(2002试题)。根据《城镇土地估价规程》规定，“承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化”。由此可见，承租土地使用权的价格主要由租金差额的多少来衡量。
3.按土地开发程度划分
根据土地的“生熟”条件，可粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类，土地价格相应地有生地价格、毛地价格和熟地价格。
毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地。
生地价格(2007试题)指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。一般来说，毛地价和生地价由出让金和城市基础设施配套建设费两部分构成，不包括拆迁补偿费或征地费。如果由开发商自己承担小区配套设施建设任务，毛地价就只包括出让金和城市建设配套费中的部分项目，如大市政费、四源费等。
熟地是指政府出让的经过“三通一平”“五通一平”或“七通一平’，用地者可以直接进行开发利用的土地，关于熟地价的构成，目前通行的观点是：
熟地价=出让金+城市建设配套费+征地拆迁开发费
4.按地价构成划分
5.按交易方式划分
按交易方式(2007试题)划分，地价分为收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让价格、出租价格、抵押价格、入股价格。
划拨地价、出让地价和承租地价(国家——租户)是土地一级市场中的主要地价形式，其中出让土地价格按照交易方式的不同，可以细分为协议出让价格、招标出让价格 、挂牌出让价格、拍卖出让价格
出租价格(土地使用者——租户)，转让价格、抵押价格是土地二级市场形成后产生的主要地价形式。
6.按地价形式和目的划分
按地价形成方式和目的的不同可分为评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价。
评估价格分为市场价格和公开市场价格。市场价格是地产在市场上的一般、平均价格，是大量地价成交价格的抽象结果;公开市场价格是在公开市场上最可能形成的价格，也即估价师所得到的评估价格。
交易地价是指在土地市场上，交易双穷所要交易的土地所达成的共同认可的价格，是地价客观、合理水平的真实体现。
政策性地价是指出于政府宏观管理土地市场的需要，以市场地价为依据，采用一定的技术方法，按照管理目的的不同所确定的地价形式。政策性地价对土地市场的发展起指导和控制作用。我国目前的政策性地价主要有最低限价、标定地价和基准地价。最低限价是为了防止和限制地方政府低价出让土地所确定的土地出让价格最低标准，在实际出让过程中，出让价格不能低于这一标准，否则属于违法，因此最低限价主要用来约束土地出让行为，有利于土地市场健康发展。标定地价(2004试题)是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格，可以依据标定地价编制地价指数，修正基准地价等。其中基准地价、标定地价(2004试题)是我国地价体系的核心。(重要考点)
另外，随着征地补偿制度的改革，征地价格也开始出现，其主要形式是征地区片综合地价。征地区片综合地价是针对近年来征地补偿标准过低和征地过程中土地产权不清等问题，而实行按价征地的一种土地价格形式，为宏观调控征地价格水平，在县(市)级行政区范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平、区域位置状况和农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地价格。征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。