2012年土地估价师考试土地估价案例与报告第一章考点5

会计考友

第三部分 土地估价(63分)
一、估价原则(1分)
与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。
二、地价确定(2分)
评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。
三、估价方法与估价过程(60分)
延伸阅读：
1、在评估一宗土地的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。
2、此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。
3、还需要指出的是，对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用剩余法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了剩余法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和剩余法三种估价方法。
1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值)
(1)基准地价简介(20%)
地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10%)
基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10%)
(2)宗地级别的确定。(10%)
说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。
(3)基准地价修正。(60%)
编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致。(30%)
编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合。(20%)
其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。(10%)
(4)地价计算。(10%)
(5)方法运用完整性系数。(85～100%)
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。
以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。
2、剩余法
(1)最佳开发利用方式(10%) : 说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。
如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。
(2)不动产总价估算(20%): 估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。
(3)开发成本估算(30%):估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。
(4)利息计算(10%): 开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。
(5)利润计算(10%): 利润率选取依据及其合理性。
(6)税金及其销售税费估算(10%): 选取全面、正确，依据合理。
(7)地价计算(10%): 公式及计算过程的正确性。来自www.Examw.com
(8)方法运用完整性系数(85%～l00%)
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。
以(1)～(7)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。