2012年土地估价师考试土地估价案例与报告第一章考点6

会计考友

第二部分 报告典型问题
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、项目名称
项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。
(一)主要问题
1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求;有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。
2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题
一是多数报告未界定估价对象的价格类型;
二是界定的价格类型与地价定义不符。
如“×××国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。
再如有的评估项目名称为“×××国有划拨土地使用权价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格?自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。其目的评估的是划拨土地的出让价格。尚若如此，“×××国有划拨土地使用权出让价格评估”。
总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。
(二)如何正确描述项目名称
到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢?首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。
对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。“价格类型”与评估目的紧密相连。评估目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。项目名称中要求体现估价对象权属是现状权属，根据评估目的在现状权属基础上其处置方式就是要评估的价格类型。
如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”;有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”;有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”;若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”;设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。
下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：
1、划拨用地出让(改制)评估
×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)
若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：×××单位拟改制涉及的三宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位三宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)
若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：×××单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(×××县或市)。
2、经营性用地公开出让评估
×××土地储备中心拟拍卖位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(×××县或市)。
×××土地储备中心拟挂牌出让位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(×××县或市)。
3、有偿收购土地评估
有偿收回划拨用地评估：“×××土地储备中心拟收购项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估” (×××县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。
有偿收购出让用地评估：“×××储备中心拟收购位于×××一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(×××县或市)。