2012年土地估价师考试土地估价案例与报告第一章考点7

会计考友

土地估价
一、估价原则
该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告不论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”。
二、估价方法与估价过程
该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分明确，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价和确定最终估价结果的方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据《规范格式》要求：
一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由，以验证所选估价方法是否合理并符合《估价规程》的要求;
二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合《规范格式》所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由;
三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。
然而，该项存在的问题比较多，主要是：
1、选择估价方法的依据不明确，理由不充分，有的直接导入具体估价方法。如“本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估”;有的选择的估价方法不正确。如某市区一宗国有商业用地地价评估，在选择基准地价系数修正法的同时，本应首选收益还原法进行评估，但该评估却选择了成本逼近法。
2、有些估价报告未说明确定最终估价结果所选方法的理由。如在确定估价结果时只是说“采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果”。
3、采用的具体估价方法中的各项参数取值理由不充分或无依据说明，有的甚至是虚假参数或缺项或多项。
下面具体说明估价方法的选择、每种估价方法存在的问题和运用要求及地价的确定：
※选择方法：www.examｗ.com
例：估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)要求，结合当地地产市场发育情况、估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。根据《规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
由于估价对象位于《×××区土地级别及基准地价更新报告》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估;另因估价对象为有收益或潜在收益的商业用地，所在区域位于商业中心区域，市场发育程度好，且区域内估价对象的附近有同类物业的出租案例可参考，故可采用市场比较法和收益还原法估价。因此，本次估价决定，采用基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法进行估价。
※估价过程：
市场比较法
★问题与要求
①选择比较实例
在年审的评估报告中采用市场比较法评估的虽不太多，但采用此法进行评估的估价项目还是存在一定的问题。主要是对选择的比较实例的基本情况的描述，多数存在缺陷，有的未说明实例的土地使用者或位置描述的不具体，有的交易时间和交易方式甚至雷同，给人疑似虚假案例的感觉。
按《估价规程》要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。
②选择比较因素
此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面。
按《估价规程》要求，选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，除交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、基础设施状况等必须选择比较外，还要必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行比较，不同用途的区域和个别因素选择可参照当地的土地定级估价报告中的影响因素选择。
③因素条件说明
这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。
按《估价规程》要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。
④编制比较因素条件指数表
这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。
按《估价规程》要求，在编制比较因素条件指数表时除交易期日、交易情况、使用年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件相应指数100为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及其修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律法规等确定条件指数，有法律法规等规定的，应说明批准机关、内容、文号及批准时间等。